Amortización de inmuebles en el IRNR: cómo afecta a la venta
Si una sociedad extranjera vende un inmueble situado en España, Hacienda no puede dar por hecho que estuvo alquilado o cedido durante todos los años de titularidad y reducir, por ese motivo, su valor de adquisición.
Debe acreditar esa utilización. Ser propietario a través de una sociedad no basta.
El TEAC lo ha señalado en sus resoluciones 07794/2023 y 08201/2023, de 24 de septiembre de 2026. El criterio tiene una consecuencia práctica: una amortización calculada sobre períodos de utilización no acreditados puede aumentar indebidamente la ganancia declarada en el modelo 210.
Ahora bien, hay que separar dos cuestiones: cuándo procede computar amortización y cómo se calcula. Si el inmueble ha estado alquilado, ignorar la amortización porque nunca se dedujo tampoco es correcto.
Cómo afecta la amortización de inmuebles en el IRNR al vender
La ganancia patrimonial se calcula, con carácter general, por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Para ampliar información, consulta nuestra guía sobre las implicaciones fiscales de vender inmuebles antes o después de emigrar de España.
Este último comprende el importe de adquisición, los gastos y tributos correspondientes y las inversiones y mejoras que procedan. Pero también debe reducirse por las amortizaciones fiscalmente computables.
Cuanto menor sea el valor de adquisición, mayor será la ganancia sujeta a tributación.
En el IRNR sin establecimiento permanente, esta regla alcanza tanto a personas físicas como a entidades no residentes: los artículos 24.4 y 24.6.2.ª del TRLIRNR remiten a las reglas de ganancias patrimoniales del IRPF. La reducción por amortizaciones se recoge en el artículo 35.1 LIRPF y se desarrolla en el artículo 40 RIRPF. TRLIRNR, LIRPF y RIRPF.
Qué discutía Hacienda y qué ha resuelto el TEAC
Las dos resoluciones responden a un razonamiento similar de la Administración: como una persona jurídica no puede habitar personalmente una vivienda, esta necesariamente habría estado arrendada o cedida a terceros, socios o administradores.
El TEAC rechaza ese salto. La titularidad societaria, por sí sola, no acredita el uso del inmueble.
La sociedad francesa: amortización por los días reconocidos
En el asunto 07794/2023, una sociedad civil francesa vendió un inmueble por 450.000 euros. La Administración calculó una amortización acumulada de 17.438,74 euros tomando los 4.191 días de permanencia en su patrimonio.
No había acreditado que el inmueble hubiera estado arrendado o cedido durante todo ese tiempo.
Sin embargo, la sociedad había solicitado que la amortización se limitase a 1.500 días. El TEAC consideró esa manifestación un reconocimiento de utilización durante dicho período y ordenó recalcular el ajuste conforme a esos días.
Aplicando la anualidad utilizada en el expediente:
1.518,76 € × 1.500 / 365 = 6.241,48 € aproximadamente.
La reclamación se estimó parcialmente. La sociedad consiguió reducir el período amortizable, pero no eliminar toda la amortización. Resolución 07794/2023, fundamento jurídico cuarto.
La sociedad británica: anulación del ajuste
El asunto 08201/2023 corresponde a otra entidad, residente en Reino Unido.
La Administración había reducido el valor de adquisición por amortizaciones acumuladas de 62.478,21 euros. La entidad sostenía que el inmueble había permanecido sin uso ni afectación a una actividad económica.
El TEAC constató que no existían pruebas directas ni indirectas del arrendamiento o cesión. Como ese era el único ajuste discutido, estimó la reclamación y anuló la liquidación. Resolución 08201/2023.
Hacienda puede utilizar indicios, pero tiene que aportar hechos
El artículo 105.1 LGT establece las reglas de distribución de la carga de la prueba. Si la Administración pretende aumentar la ganancia basándose en que existió un arrendamiento o cesión, debe acreditar los hechos que sostienen ese ajuste.
No es imprescindible un contrato de alquiler: también puede existir prueba indirecta. Lo que no resulta suficiente es deducir toda la utilización del inmueble exclusivamente de que su propietario sea una sociedad.
Además, el artículo 12.2 TRLIRNR presume retribuidas determinadas prestaciones o cesiones susceptibles de generar renta. Presumir la retribución de una cesión no permite dar por probada la propia cesión. LGT, artículos 105, 106 y 108 y TRLIRNR, artículo 12.2.
Si estuvo alquilado, la amortización mínima no es opcional
El artículo 40.1 RIRPF obliga a computar la amortización mínima al determinar el valor de adquisición, aunque no se hubiera considerado efectivamente como gasto.
Por tanto, “nunca me deduje la amortización” no basta para excluirla del cálculo de la ganancia.
Hay que reconstruir el historial del inmueble: períodos de alquiler, base amortizable, porcentajes aplicables y amortizaciones fiscalmente deducibles. El suelo queda fuera de la amortización.
Esta obligación de ajuste afecta también a las personas jurídicas no residentes que transmiten inmuebles bajo el régimen del IRNR sin establecimiento permanente. No obstante, el porcentaje y la base deben determinarse conforme al régimen correspondiente a cada contribuyente.
Personas físicas: qué amortización debe descontarse al vender
En los arrendamientos que generan rendimientos del capital inmobiliario, el artículo 14.2.a) RIRPF contempla el 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido el suelo, como límite para considerar efectiva la depreciación.
Pero ese 3 % no debe confundirse automáticamente con la amortización mínima que debe restarse al vender.
La sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre, recurso 7361/2023, rechazó esa equiparación en el supuesto examinado. La AEAT ya recoge este criterio en su información actualizada: el INFORMA 148517 distingue entre el porcentaje efectivamente deducido y el mínimo correspondiente, que identifica como 1 % o 1,47 %, según el tipo de inmueble, con el máximo del 3 %. AEAT: INFORMA 148517.
Para una persona física no residente, la remisión del IRNR a las reglas de ganancias del IRPF exige tener en cuenta esta interpretación cuando el supuesto sea equivalente.
La revisión debe hacerse por ejercicios y atendiendo a lo realmente deducido. No permite sustituir por el 1 % una amortización del 3 % que sí se aplicó.
Ejemplo: vivienda de una persona física no residente
Una persona residente en Francia vende una vivienda española. Suponemos:
- Valor de adquisición antes de amortizaciones: 250.000 €.
- Base amortizable de la construcción: 180.000 €, superior al valor catastral de la construcción.
- Cinco años completos de alquiler.
- Amortización fiscalmente deducida: 3 % anual.
- Valor de transmisión, una vez descontados los gastos procedentes: 320.000 €.
La amortización acumulada es:
180.000 € × 3 % × 5 = 27.000 €.
El valor de adquisición ajustado será de 223.000 euros y la ganancia, de 97.000 euros.
Si no se hubiera deducido amortización y el mínimo aplicable al supuesto fuera el 1 %, habría que computar 9.000 euros: la ganancia sería de 79.000 euros, no de 70.000 euros.
Son situaciones distintas. No haber deducido amortización obliga a revisar el mínimo; haber deducido el 3 % impide ignorarlo al vender.
Sociedades no residentes: cómo calcular la amortización
En las entidades residentes en la UE —y en los supuestos del EEE previstos legalmente—, el artículo 24.6.1.ª.b) TRLIRNR remite a la Ley del Impuesto sobre Sociedades para determinar los gastos deducibles de los rendimientos.
Por ello, no debe trasladarse sin más a una sociedad extranjera el esquema del 3 % sobre el mayor entre coste y valor catastral.
La tabla del artículo 12.1.a) LIS establece para edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas un coeficiente lineal máximo del 2 % y un período máximo de 100 años. Este último equivale a un coeficiente mínimo del 1 % en el sistema de tablas. La base excluye el suelo y deben revisarse las reglas especiales y la normativa aplicable a cada período. Artículo 12 LIS y artículos 3 y 4 RIS.
Ejemplo: vivienda de una sociedad francesa
Una sociedad francesa, sin establecimiento permanente en España, adquiere una vivienda nueva y la alquila durante cinco años completos. Suponemos:
- Valor de adquisición total: 300.000 €.
- Coste atribuible a la construcción: 200.000 €.
- Ninguna amortización deducida.
- Aplicación del sistema de tablas y del mínimo del 1 %, sin especialidades.
La amortización mínima acumulada sería de 10.000 euros.
El valor de adquisición ajustado para calcular la ganancia sería de 290.000 euros. Omitir el gasto en las declaraciones de alquiler no permite mantener íntegros los 300.000 euros al vender.
En la resolución francesa analizada se utilizó una anualidad del 2 %, obtenida en el expediente mediante la duplicación del 1 % por la consideración del inmueble como usado. Ese cálculo concreto no debe convertirse en una regla general: el artículo 4.3 RIS regula límites y alternativas para bienes usados y excluye de esa consideración los edificios con antigüedad inferior a diez años. La controversia resuelta por el TEAC se centraba en la prueba del uso y en su duración.
Qué revisar antes de presentar el modelo 210
Para calcular correctamente la ganancia, conviene reunir:
- El historial de utilización: contratos, fechas de entrada y salida, cesiones y períodos sin uso.
- Las declaraciones anteriores: amortización aplicada y régimen fiscal correspondiente a cada ejercicio.
- La separación entre suelo y construcción: junto con la documentación que justifique la base utilizada.
- Las inversiones y mejoras: facturas, pagos y prueba de quién soportó el coste.
- La naturaleza del titular: persona física, entidad sujeta al impuesto o entidad extranjera en atribución de rentas, además de comprobar si existe establecimiento permanente.
Si la venta corresponde a una antigua vivienda habitual, consulta también nuestra guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes no residentes de la UE/EEE.
Si Hacienda ya ha regularizado la venta, la primera comprobación es concreta: ¿qué prueba aporta del uso del inmueble y de los días por los que calcula amortización?.
También hay que revisar las manifestaciones hechas durante el procedimiento. En el caso francés, la solicitud de limitar el cálculo a 1.500 días sirvió para acreditar ese período.
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