No residentes con inmuebles a través de sociedad: ¿estoy obligado a presentar el Impuesto sobre el Patrimonio?

La respuesta corta

Un no residente que tiene un inmueble en España a través de una sociedad puede estar sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio (IP) español aunque no figure como propietario en el Registro. Todo depende de una pregunta previa: ¿de qué sociedad eres socio directo?

• Si eres socio directo de la sociedad española, tus participaciones están situadas en España. Quedas sujeto por obligación real, tenga la sociedad inmuebles o no.
• Si eres socio de una sociedad extranjera que, a su vez, es dueña de la sociedad española, solo quedas sujeto si al menos el 50 % del activo de la sociedad extranjera está formado, directa o indirectamente, por inmuebles situados en España. Y si lo estás, tributas por el valor total de tus participaciones en la extranjera.

En ambos casos, estar sujeto no significa necesariamente pagar ni presentar declaración. Y un convenio de doble imposición puede dar la vuelta a todo lo anterior.

Este artículo está pensado para el propietario no residente que quiere saber si tiene una obligación en España, y para el asesor que tiene que revisar el caso de un cliente.

Caso 1: eres socio directo de la sociedad española

Es el caso fácil. Los no residentes tributan por obligación real por los bienes y derechos situados, ejercitables o cumplideros en España (art. 5.Uno.b) de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio, LIP). Las participaciones en una sociedad española están situadas en España, con independencia de lo que tenga la sociedad en su activo. Aquí no hay test del 50 %.

Tres matices que suelen pasarse por alto:

• No declaras la vivienda, declaras las participaciones. Si no cotizan, se valoran conforme al art. 16 LIP: el valor teórico del último balance aprobado si está auditado con informe favorable; si no, el mayor entre el nominal, el valor teórico y la capitalización al 20 % del promedio de beneficios de los tres últimos ejercicios. El inmueble entra, por tanto, a valor contable dentro de la sociedad, no a valor de mercado.
• Las deudas personales del socio no siempre restan. Por obligación real solo son deducibles las cargas y deudas que afectan a bienes sujetos (art. 9.Cuatro LIP). La DGT negó la deducción de la deuda contraída para comprar un inmueble después de aportarlo a una sociedad española (V1583-25).
• La exención de empresa familiar (art. 4.Ocho.Dos LIP) casi nunca aplica. Una sociedad cuyo único activo es una vivienda de uso propio o vacacional no realiza actividad económica: es patrimonial. Además, el socio tendría que ejercer funciones de dirección retribuidas por encima del 50 % de sus rendimientos del trabajo y de actividades.

La calificación de la sociedad como entidad patrimonial y el cumplimiento de los requisitos para considerar el arrendamiento una actividad económica pueden resultar determinantes para aplicar la exención de empresa familiar. Sobre esta cuestión, puedes consultar nuestro análisis del requisito de empleado en grupos de sociedades a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

Caso 2: eres socio de una sociedad extranjera que controla la española

Ejemplo: una persona residente en Andorra es socia única de una sociedad andorrana, que a su vez es socia única de una SL española propietaria de una vivienda en Ibiza.

Hasta 2021, la respuesta era que no había sujeción: las participaciones en una sociedad extranjera no están en España, y la DGT y el TEAC lo confirmaron (por todas, V1947-22). Eso cambió con la Ley 38/2022 (disposición final tercera), en vigor desde el 29 de diciembre de 2022 y aplicable ya al devengo de 31 de diciembre de 2022. El art. 5.Uno.b) LIP dispone ahora que se consideran situados en España los valores representativos de fondos propios de cualquier entidad, no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 %, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español.

La DGT aplica la norma en ambos sentidos: hay sujeción cuando se alcanza el 50 % (V0107-23) y no la hay cuando no se alcanza (V0481-23).

En el ejemplo, si el único activo relevante de la sociedad andorrana es la SL y el de la SL es la vivienda, el test se cumple holgadamente.

Cómo se hace el test del 50 %

Hay que comprobar una cosa: a 31 de diciembre, ¿al menos la mitad del activo de la sociedad de la que eres socio son inmuebles en España? Si esa sociedad tiene filiales, también cuenta lo que tienen ellas.

Se calcula así:

Inmuebles en España ÷ Total del activo ≥ 50 %

Un ejemplo. Seguimos con la sociedad andorrana, socia única de la SL española que tiene la vivienda en Ibiza:

1.500.000 ÷ 1.900.000 = 79 %. Se supera el 50 %, así que hay sujeción.

Fíjate en que la participación de la andorrana en la SL no aparece en la tabla. Se sustituye por lo que tiene la SL, para no contar lo mismo dos veces.

Dos reglas que conviene conocer:

• La vivienda no se valora a mercado. Se toma el mayor entre el valor catastral, el comprobado por la Administración y el precio de adquisición (art. 10 LIP). El resto del activo sí va a valor de mercado. Por eso, en casos ajustados, el cálculo suele favorecer al contribuyente.
• Las deudas no cuentan. Se mira el activo, no el patrimonio neto. Comprar la vivienda con un préstamo no te saca del test.

Y una advertencia: mover dinero a la sociedad justo antes del 31 de diciembre para bajar del 50 % es una invitación a que Hacienda lo trate como conflicto en la aplicación de la norma o como simulación.

Por cuánto se tributa: el valor total, no la parte española

Si se cumple el test, lo que se considera situado en España son las participaciones en la sociedad extranjera, y el art. 5.Uno.b) LIP añade que el impuesto se exige «exclusivamente por estos bienes o derechos». No hay ninguna regla de prorrateo. La DGT lo aplica literalmente: se tributa por el valor íntegro de las participaciones, incluida la parte que corresponde a activos fuera de España (V0107-23).

Consecuencia práctica: una sociedad con un 51 % de inmuebles españoles y un 49 % de cartera financiera en Luxemburgo tributa en España por el 100 %.

Las participaciones se valoran conforme al art. 16 LIP, igual que en el caso 1. Como las sociedades extranjeras rara vez auditan bajo los parámetros que exige la norma, normalmente se aplica el mayor de los tres valores (nominal, teórico o capitalización de beneficios). Necesitarás el balance de la sociedad extranjera y el de las filiales.

¿Se puede declarar solo la parte proporcional española? La ley no da pie a ello. Autoliquidar así expone a una regularización con sanción, y será difícil ampararse en una interpretación razonable de la norma frente a una letra y una doctrina administrativa tan claras. Si se quiere discutir el criterio, lo prudente es autoliquidar por el valor total y pedir después la rectificación, no al revés.

El convenio de doble imposición puede cambiarlo todo

La LIP dice cuándo España quiere gravar; el convenio con el país de residencia dice si puede. Es el paso que más se olvida y el que más veces cambia la conclusión. Hay que leer el artículo de «Patrimonio» del convenio concreto:

El convenio también condiciona el caso 1. Las participaciones directas en una SL española pueden quedar fuera del alcance de España si el convenio no tiene cláusula inmobiliaria ni de participación sustancial (Bélgica, por ejemplo, permite gravar participaciones de al menos el 25 %).

Si estás sujeto: ¿tienes que declarar y pagar?

Estar sujeto es solo el primer filtro. Después hay que revisar cuatro cosas:

• Obligación de declarar (art. 37 LIP). Debes presentar el modelo 714 si la cuota sale a ingresar o, aunque no salga, si el valor de tus bienes y derechos sujetos supera 2.000.000 €.
• Mínimo exento y normativa autonómica. Los no residentes pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España (disposición adicional cuarta LIP). Con la normativa estatal, el mínimo exento es de 700.000 €; en Illes Balears es de 3.000.000 € desde 2024. El problema: la ley no dice en qué comunidad «radican» unas participaciones, y menos las de una sociedad extranjera. No hay criterio administrativo claro, y la opción prudente es la normativa estatal. Aplicar la autonómica es defendible, pero es un riesgo que el cliente debe conocer.
• Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF). Se aplica a los no residentes con las mismas reglas de sujeción, a partir de 3.000.000 € de patrimonio neto, y la cuota del IP se deduce. Sigue exigiéndose: en junio de 2026 se adaptó el modelo 718 para el ejercicio 2025. En comunidades con mínimos exentos altos, es el impuesto que realmente acaba pagándose.
• Límite conjunto de cuota (art. 31 LIP). El Tribunal Supremo (sentencias de 29 de octubre y 3 de noviembre de 2025) ha reconocido a los no residentes el derecho a aplicar el límite conjunto con la renta, y el TEAC lo ha extendido al ITSGF. Si el cliente tiene pocas rentas en España, puede reducir mucho la cuota. Revisa también los ejercicios no prescritos: puede haber margen para pedir la rectificación.

Además, los no residentes pueden tener derecho a aplicar el límite conjunto de la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio y el impuesto sobre la renta. Puedes ampliar esta cuestión en nuestro análisis sobre el Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes y la aplicación del límite del 60 %.

Checklist para asesores

1. Residencia fiscal del socio a 31 de diciembre, con certificado del país de residencia.
2. Organigrama completo: ¿el cliente es socio directo de la SL española o de una sociedad extranjera?
3. Test del 50 % (solo caso 2), a 31 de diciembre de cada año, con los inmuebles a valor del art. 10 LIP y el resto del activo a mercado.
4. Convenio: ¿incluye el IP? ¿Tiene cláusula inmobiliaria? ¿Menciona la titularidad indirecta? ¿Hay cláusula de participación sustancial?
5. Valoración de las participaciones conforme al art. 16 LIP, con los balances de todas las sociedades de la cadena.
6. Deudas: solo las que cumplen el art. 9.Cuatro LIP.
7. Normativa aplicable, mínimo exento y obligación de declarar (art. 37 LIP), documentando la opción elegida.
8. ITSGF y límite conjunto de cuota.
9. Riesgos colaterales: si el socio usa la vivienda gratis, la SL tiene una operación vinculada que debe valorar a mercado en el Impuesto sobre Sociedades.
10. Ejercicios anteriores no declarados desde 2022: mejor regularizar con autoliquidación extemporánea (recargos del art. 27 LGT) antes de que llegue un requerimiento.

Conclusión

Interponer una sociedad extranjera ya no protege, por sí sola, frente al Impuesto sobre el Patrimonio. Desde 2022, la respuesta depende del test del 50 %, del convenio aplicable y de la valoración de las participaciones. Y cuando hay sujeción, se tributa por el valor total de la participación, no solo por la parte española.

Si tienes un inmueble en España a través de una sociedad y no sabes si estás obligado a presentar el Impuesto sobre el Patrimonio, o eres asesor y necesitas analizar un caso concreto, desde Deyfin podemos ayudarte a estudiar tu situación y valorar las obligaciones fiscales que puedan corresponderte.

Fuentes

• DGT V2365-25, de 4 de diciembre de 2025 (convenio con Bélgica, titularidad indirecta).
• DGT V1583-25, de 8 de septiembre de 2025 (deudas en obligación real).
• DGT V0481-23, de 1 de marzo de 2023 (no sujeción si no se alcanza el 50 %).
• DGT V0107-23, de 1 de febrero de 2023 (sujeción tras la Ley 38/2022).
• Orden HAC/652/2026 (modelo 718 y límite de cuota para no residentes).
• AEAT, Manual práctico de Patrimonio 2025 (mínimos exentos autonómicos).

Borja González-Anta

Tax partner at ETL Global Deyfin