Real Decreto-ley 29/2026: medidas fiscales en materia de vivienda

El BOE del 7 de octubre de 2026 publica el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Entra en vigor el 1 de octubre de 2026, salvo las fechas específicas que se indican a continuación.

Su título II contiene un paquete fiscal amplio que afecta a propietarios, arrendadores, inquilinos, ahorradores, inversores inmobiliarios y empresas del sector. Estas son las claves.

Este real decreto-ley sustituye al Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que no fue convalidado por el Congreso.

1. Propietarios y arrendadores (IRPF)

Nuevas reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda

Efectos desde el 8 de octubre de 2026. Se sustituye la reducción actual por un sistema escalonado. Solo se aplica si el arrendador no es gran tenedor en el momento de firmar el contrato cuando se trata de un nuevo contrato o de un primer alquiler, y también en la prórroga tácita. No se exige para el alquiler a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro ni para la vivienda rehabilitada.

Si concurren varias circunstancias, se aplica la reducción de mayor cuantía. La reducción solo opera sobre rendimientos declarados antes de que se inicie un procedimiento de comprobación. Tampoco se aplica a contratos que incumplan las limitaciones de renta del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Régimen transitorio. Los contratos firmados antes del 1 de diciembre de 2026 conservan el régimen anterior. Los anteriores a la Ley 12/2023 mantienen el de 2021 y los posteriores, el vigente a 31 de diciembre de 2025. La reducción del 80 % por prórroga tácita sí alcanza a contratos de cualquier fecha cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026.

Otras medidas para propietarios

• Imputación de rentas (desde el 1 de enero de 2027). Se sustituye el esquema actual por una escala sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles no afectos a actividad ni generadores de rentas, excluidas la vivienda habitual y el suelo no edificado. Afecta sobre todo a quienes tienen segundas residencias o varios inmuebles vacíos.

• Arrendamiento a parientes (desde 2027). El rendimiento mínimo se calcula con el porcentaje medio efectivo de imputación aplicado al valor catastral.
• Extensión a 2026 del porcentaje de imputación de rentas del 1,1 %. Se extiende a inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva general, siempre que dichos valores hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
• Ayudas exentas. Se amplía la lista de ayudas públicas que no tributan, incluidas las de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
• Vivienda habitual de mayores y dependientes. Conserva esa condición a efectos de exención por transmisión cuando el titular, mayor de 65 años o en dependencia severa o gran dependencia, se traslada a una residencia o al domicilio de un familiar hasta tercer grado.

2. Inquilinos: nueva deducción por alquiler de vivienda habitual

• Importe: 10 % de las cantidades satisfechas.
• Base imponible máxima: inferior a 33.007,20 €.
• Base máxima de deducción: 11.630 € anuales si la base imponible no supera 23.007,20 €. Entre 23.007,20 y 33.007,20 €, se reduce en 1,163 € por cada euro de exceso.
• Requisito: que ni el contribuyente ni su unidad familiar sean titulares de otra vivienda a menos de 50 km durante al menos la mitad del período.
• Entrada en vigor: 8 de octubre de 2026.
• Importante: es incompatible con la deducción transitoria por alquiler anterior a 2015 respecto de la misma vivienda y período.

3. Venta de vivienda al sector público

Se exime la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda a entes públicos o empresas públicas de vivienda social o asequible, entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

• Requisitos: valor de transmisión inferior a 800.000 € y vivienda desocupada sin causa justificada durante los dos años anteriores.
• Importe exento: 100 % hasta 200.000 €. Entre 200.000 y 800.000 €, el porcentaje exento es (800.000 − valor) / 600.000.
• Parte no exenta: puede reinvertirse en seis meses en la nueva Cuenta Financia Europa Reinversión (tope acumulado de 800.000 €). Esta vía solo se aplica a ventas realizadas tras 30 días hábiles desde la entrada en vigor.
• Incumplimiento: el retiro de la cuenta antes de cinco años regulariza la exención, con intereses de demora.

4. Nuevos productos de ahorro

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Difiere la tributación de ganancias y pérdidas hasta que haya disposición.

• Límite de 150.000 € de aportaciones pendientes de recuperación.
• Un único titular y una sola cuenta.
• Con aportaciones de más de cinco años, queda exento el 100 % de la ganancia hasta 10.000 € y el 20 % del resto.

SIALP Financia Europa. Permite aportar hasta 10.000 € anuales, frente a 5.000 € del SIALP clásico, y no exige garantía del 85 %.

• Mínimo del 30 % en renta variable.
• Los rendimientos están exentos si no hay disposición en cinco años.

Ninguno de los dos productos podrá contratarse hasta que se publique la orden ministerial de obligaciones de información.

5. IVA (desde el 1 de diciembre de 2026)

Alquileres de corta duración. Los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches (salvo en la residencia habitual del arrendador) o con servicios hoteleros dejan de estar exentos y tributan al 10 %.

Obras de renovación y reparación al 10 %. Se extiende a viviendas destinadas a alquiler como vivienda habitual, sea cual sea el arrendador. Los requisitos son:

• Pago por medios bancarios.
• Edificación terminada al menos dos años antes de las obras.
• Materiales aportados que no superen el 40 % de la base imponible.

Tipo superreducido del 4 %. Incluye la entrega por promotores de viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida (garajes y anexos, máximo dos plazas). También alcanza a viviendas adquiridas por entidades del régimen especial de arrendamiento de vivienda con derecho a bonificación, previa comunicación al transmitente.

6. Tributos locales (desde el 8 de octubre de 2026)

IBI, viviendas vacías. Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % a inmuebles desocupados más de dos años, que puede llegar al 100 % o más según el caso.

• En municipios no tensionados, el recargo de hasta el 50 % solo alcanza a titulares de cuatro o más viviendas; el 100 % exige más de tres años de desocupación.
• En municipios tensionados, el recargo de hasta el 50 % alcanza a cualquier titular y sube hasta el 100 % para titulares de cuatro o más viviendas.
• Hay causas de justificación tasadas: obras, litigios, venta ofrecida hasta un año, alquiler ofrecido hasta seis meses, segunda residencia hasta cuatro años, entre otras.

IBI, viviendas turísticas. En zonas tensionadas, se prevé un recargo de hasta el 50 %, del 100 % con dos o más inmuebles y del 150 % con cuatro o más.

Plusvalía municipal. Desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes máximos. Oscilan entre 0,11 (de 14 a 17 años) y 0,30 (20 años o más).

Los recargos de IBI requieren ordenanza fiscal municipal, por lo que su impacto dependerá de cada ayuntamiento y será previsiblemente desde 2027.

7. SOCIMI (Impuesto sobre Sociedades: desde el 1 de enero de 2026)

Se fija un gravamen especial del 25 % (frente al 15 % general) sobre beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial, incluido el turístico y de corta duración.

• Reducción del 50 %: más del 80 % del parque en alquiler es asequible.
• Reducción del 100 %: además, se reinvierte el beneficio en vivienda asequible en tres años.
• Régimen transitorio: el umbral del 80 % baja a más del 60 % para los períodos iniciados en 2026 no concluidos al entrar en vigor la norma, y a más del 70 % en 2027.

Calendario de efectos

Desde Deyfin podemos ayudarle a analizar cómo afectan estos cambios a su situación particular, resolver sus dudas fiscales y valorar las opciones disponibles en materia de alquiler, compraventa y tributación inmobiliaria.

Javier de Miguel Marqués

Gerente Dto. Fiscal / Contable