¿Puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si vendo mi casa en el extranjero?
La DGT ha dado una respuesta clara: sí, es posible, con independencia de que la vivienda vendida esté en otro país. La consulta vinculante V1860-25, de 14 de octubre de 2025, lo confirma de forma expresa.
Este criterio interesa a dos perfiles concretos:
- Personas que se han trasladado a España y han adquirido aquí la residencia fiscal, con independencia de su nacionalidad, que quieren vender su vivienda habitual en el extranjero.
- Residentes fiscales en España que tienen (o han tenido) su vivienda principal fuera del territorio nacional.
Si estás en alguna de estas situaciones, este artículo te explica qué dice la norma, qué requisitos debes cumplir y un detalle que conviene no confundir: existe una figura paralela, pero diferente, para quienes venden en España siendo no residentes de la UE.
Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual
Cuando un contribuyente del IRPF vende su vivienda habitual y obtiene una ganancia patrimonial, esa ganancia puede quedar exenta de tributación si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
La base legal está en el artículo 38 de la Ley 35/2006 (LIRPF), desarrollado en los artículos 41 y 41 bis del RIRPF (RD 439/2007).
Lo que no estaba explicitado hasta ahora era si la exención funciona también cuando la vivienda transmitida se encuentra fuera de España. La consulta V1860-25 despeja esa duda.
El caso que planteó la DGT
Un matrimonio residente fiscal en España quería vender su vivienda habitual en California (Estados Unidos) y adquirir una nueva en Andalucía, destinando la totalidad del importe obtenido dentro del plazo de dos años.
La pregunta: ¿puede aplicarse la exención aunque el inmueble transmitido esté en EE.UU.?
Lo que responde la DGT: la ubicación no es el obstáculo
La DGT confirma que la ubicación de la vivienda en el extranjero no impide la aplicación de la exención.
La norma no exige que el inmueble transmitido esté en territorio español. Lo que exige es que esa vivienda haya tenido la consideración de vivienda habitual del contribuyente. Eso es una cuestión de hecho, no de geografía.
Un matiz importante: la DGT no está introduciendo un criterio nuevo ni modificando la ley. Está confirmando lo que la literalidad del artículo 38 LIRPF ya permitía. El valor de esta consulta es que lo dice de forma expresa, con un caso concreto fuera de la UE, lo que consolida el criterio doctrinal.
Los cinco requisitos que hay que cumplir
Ninguno es automático. Conviene revisarlos uno a uno antes de dar la exención por garantizada.
1. Ser residente fiscal en España en el año de la venta
La exención es una figura del IRPF. Solo pueden aplicarla quienes sean contribuyentes del IRPF en el ejercicio en que se produce la transmisión. Si ese año no se es residente fiscal en España, la exención no aplica. Sin excepción.
2. La vivienda vendida debe haber sido vivienda habitual
Para que una vivienda tenga la consideración de habitual, debe haber constituido la residencia del contribuyente de forma continuada durante al menos tres años. Existen excepciones justificadas —fallecimiento, cambio de trabajo, matrimonio, separación—, pero la regla general es esa.
A efectos de esta exención, también se considera vivienda habitual aquella que hubiera tenido esa consideración en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Esto es relevante para quien haya dejado de vivir en ella hace relativamente poco.
3. Reinvertir el importe total obtenido
La exención exige reinvertir la totalidad del importe obtenido. Si solo se reinvierte una parte, la exención opera de forma proporcional a la cantidad reinvertida; el resto tributa normalmente.
4. Respetar el plazo de dos años
La adquisición de la nueva vivienda habitual debe producirse en el plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores a la fecha de transmisión. Si la compra se realiza antes de la venta, ese mismo plazo opera en sentido inverso.
5. La nueva vivienda debe destinarse efectivamente a residencia habitual
No basta con comprar un inmueble. La vivienda adquirida debe ocuparse como residencia habitual del contribuyente. Si no se hace, la Administración puede reclamar la exención aplicada más intereses de demora.
Un punto que conviene no confundir: la DA 7.ª de la Ley del IRNR
Existe una figura similar pero distinta, pensada para un perfil completamente diferente: los no residentes fiscales en España que son residentes en un Estado miembro de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
La Disposición Adicional Séptima de la Ley del IRNR les permite excluir de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de su vivienda habitual en España, siempre que reinviertan el importe total en la adquisición de una nueva vivienda habitual. El mecanismo es parecido, pero el régimen fiscal aplicable, la norma y el sujeto pasivo son distintos.
El cuadro siguiente resume la diferencia entre ambas figuras:
| Art. 38 LIRPF | DA 7.ª Ley IRNR | |
|---|---|---|
| ¿Quién puede aplicarla? | Residente fiscal en España (contribuyente IRPF) | No residente fiscal en España, residente en UE/EEE |
| ¿Dónde está la vivienda que se vende? | Cualquier país (incluido el extranjero) | En España |
| ¿Dónde debe estar la nueva vivienda? | La consulta V1860-25 analiza el caso con nueva vivienda en España; la norma no excluye expresamente otros países, pero no existe pronunciamiento expreso al respecto | UE/EEE |
| Norma aplicable | IRPF | IRNR |
| Restricción geográfica UE/EEE | No | Sí, solo para residentes UE/EEE |
Esta distinción es relevante en la práctica porque un expatriado que aún no ha consolidado su residencia fiscal en España puede encontrarse en el ámbito del IRNR, no del IRPF. En ese caso, la consulta V1860-25 no le sirve directamente: le aplica la DA 7.ª, con sus propias condiciones y procedimiento (Modelo 210, posible retención vía Modelo 211, etc.).
Ver también: https://deyfinetl.com/exencion-reinversion-vivienda-habitual-residentes-no-residentes-ue/
Fiscalidad en el país de origen: el punto que más se pasa por alto
La consulta DGT resuelve la cuestión desde el punto de vista del IRPF español, pero no elimina la posible tributación en el país donde está el inmueble.
En el caso de California, la ganancia puede estar sujeta a impuestos federales y estatales en EE.UU. España y EE.UU. tienen un Convenio para Evitar la Doble Imposición (CDI), pero la interacción entre ambos sistemas —y el mecanismo concreto para eliminar la doble imposición en la declaración española— requiere un análisis específico que esta consulta no aborda.
Resumen de requisitos (art. 38 LIRPF)
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Residencia fiscal en España | Debe concurrir en el año de la transmisión |
| Habitualidad de la vivienda vendida | Mínimo 3 años de residencia continuada (con excepciones); o haber sido habitual en algún día de los 2 años anteriores a la venta |
| Habitualidad de la vivienda comprada | Debe destinarse efectivamente a residencia habitual |
| Reinversión del importe total | Si es parcial, la exención es proporcional |
| Plazo de reinversión | Máximo 2 años antes o después de la transmisión |
| Ubicación de la vivienda vendida | Indistinta; la norma no exige que esté en España (V1860-25) |
| Ubicación de la nueva vivienda | La consulta analiza el supuesto con nueva vivienda en España; la norma no se pronuncia expresamente sobre si podría estar en el extranjero |
Referencias normativas
- Artículo 38, Ley 35/2006, del IRPF
- Artículos 41 y 41 bis, RD 439/2007 (Reglamento del IRPF)
- Disposición Adicional Séptima, Ley del IRNR (RDLeg. 5/2004)
- Consulta DGT V1860-25, de 14 de octubre de 2025
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Cada situación tiene sus particularidades y debe analizarse de forma individualizada.
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