La Agencia Tributaria de Cataluña desarrolla el concepto de gran tenedor a efectos del ITP del 20%
La reciente Resolución 2/2026 publicada por la Dirección General de Tributos de la Agencia Tributaria de Cataluña, introduce importantes criterios interpretativos sobre el concepto de “gran tenedor” inmobiliario. Todo ello a los efectos de la aplicación de ciertas singularidades en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para la adquisición de inmuebles, amén de la reforma legislativa que estableció, desde la entrada en vigor de Decreto-Ley 5/2025, tipos incrementados para este tipo de propietarios.
Dicha resolución modifica la anterior Resolución 3/2025 y aclara diversos aspectos relativos a la aplicación del tipo incrementado del 20% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) en la adquisición de viviendas por grandes tenedores.
A continuación, referenciamos los criterios introducidos por dicha resolución.
¿Quién tiene la consideración de gran tenedor?
Desde la entrada en vigor del Decreto-ley 5/2025, la adquisición de viviendas tributa al 20% de ITP, entre otros, cuando el comprador tiene la condición de gran tenedor.
A estos efectos, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que concurra en cualquiera de los siguientes supuestos:
- Sea propietaria de más de diez inmuebles de uso residencial situados en Cataluña;
- Sea titular de inmuebles de uso residencial cuya superficie construida total exceda de 1.500 m²; o
- Sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados dentro de una zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) declarada por la Generalitat.
En este cómputo no se incluyen garajes ni trasteros. Asimismo, continúa vigente el criterio establecido por la Resolución 3/2025 conforme al cual, tratándose de personas físicas, la vivienda habitual no computa para determinar la condición de gran tenedor, ni tampoco queda sujeta al tipo del 20% la adquisición destinada a constituir dicha vivienda habitual.
¿Qué cambia la Resolución 2/2026?
La nueva Resolución responde a las dudas surgidas durante el primer año de aplicación del tipo incrementado y adapta el criterio tributario al Informe conjunto emitido por la Dirección General de Tributos y la Agencia de la Vivienda de Cataluña, con el objetivo de unificar la interpretación administrativa.
Las novedades pueden agruparse en tres bloques.
- Se distinguen por primera vez dos sistemas distintos para determinar la condición de gran tenedor, y se establece el criterio de cómputo en casos de cotitularidad.
La principal aportación de la Resolución consiste en diferenciar claramente dos métodos de cálculo, según el supuesto que origine la condición de gran tenedor.
A) Inmuebles situados en toda Cataluña
Cuando el análisis se realiza sobre el conjunto del territorio catalán, continúa aplicándose el criterio ya conocido.
Si existen inmuebles en copropiedad, la condición de gran tenedor se determinará atendiendo a la superficie construida correspondiente al porcentaje de participación que ostente el contribuyente. Por tanto, seguirá siendo gran tenedor quien, mediante la suma de los metros cuadrados correspondientes a sus participaciones, supere los 1.500 m² de uso residencial, aunque no sea propietario exclusivo de más de diez viviendas.
B) Inmuebles situados en una zona de mercado residencial tensionado
La verdadera novedad aparece cuando la condición de gran tenedor deriva del umbral de cinco viviendas en una ZMRT. En este supuesto desaparece el criterio de la superficie construida.
A partir de ahora deberá sumarse exclusivamente el porcentaje de titularidad que el contribuyente ostente sobre cada vivienda. Por tanto, será gran tenedor cuando la suma de dichos porcentajes alcance el 500%, equivalente a la plena titularidad de cinco viviendas. Este criterio implica que se deberán sumar los diversos porcentajes de titularidad a los efectos de determinar si se alcanza o no dicho umbral.
- Las viviendas deben encontrarse dentro de una misma zona tensionada
La Resolución incorpora además una precisión de enorme importancia práctica. No basta con poseer cinco viviendas situadas en distintas zonas de mercado residencial tensionado. Para adquirir la condición de gran tenedor todos los inmuebles deben estar ubicados dentro de la misma ZMRT, de entre las dos existentes.
La propia Resolución ofrece un ejemplo ilustrativo:
un contribuyente propietario de cuatro viviendas en una zona tensionada y una quinta en otra distinta no tendrá la consideración de gran tenedor por esta vía.
Se trata de un criterio interpretativo que no figura expresamente en la norma legal y que limita el ámbito de aplicación del tipo incrementado.
- Se reduce la base sometida al 20% en la transmisión de edificios completos
La Resolución introduce también una modificación favorable para los adquirentes de edificios completos de viviendas. La nueva Resolución establece que el gravamen del 20% únicamente se aplicará sobre la superficie privativa destinada a vivienda, quedando excluidos:
- La parte proporcional correspondiente a los elementos comunes; y
- Las superficies destinadas a otros usos (locales, oficinas, almacenes, etc.).
La modificación reduce la base imponible sometida al tipo incrementado y, por tanto, resulta claramente favorable para el contribuyente.
Conclusiones y principales implicaciones prácticas
Aunque la norma legal no se modifica, la nueva Resolución incorpora criterios interpretativos que pueden alterar significativamente la tributación de numerosas operaciones inmobiliarias, especialmente en supuestos de copropiedad, patrimonios familiares e inversiones realizadas en zonas de mercado residencial tensionado.
Así, antes de formalizar una adquisición inmobiliaria en Cataluña resulta especialmente recomendable revisar:
- La estructura de titularidad de todos los inmuebles residenciales;
- Los porcentajes de participación existentes en las cotitularidades;
- La superficie residencial atribuible a cada titular;
- La ubicación de las viviendas en zonas de mercado residencial tensionado; y
- Si dichas viviendas pertenecen o no a una misma ZMRT.
Una adecuada revisión previa puede evitar la aplicación inesperada del tipo incrementado del 20% o, por el contrario, confirmar que el adquirente queda fuera de su ámbito de aplicación conforme a los nuevos criterios administrativos. Los profesionales de Deyfin-ETL están a su disposición para cualquier duda que suscite dicha resolución.
Gerente Dto. Fiscal / Contable
